现在的市场那些砖家，除了预测市场持续下行以外，有的人甚至预言，十年后2036年，房价可能会是现在的两到三倍？ 如果按照这个说法的话，这也就意味着未来十年，房价每年起码要涨7%以上。而且这期间要一直保持这样的上涨幅度，没有出现任何的回调，才能实现十年后的价格是现在的两倍到三倍。 且不说将来能不能实现7%的涨幅，就拿现在的市场情况来说，今年到明年甚至到后年都不可能实现7%的涨幅。 而且说句实话，能开口闭口这个预测的人，根本就没有完全理解这个上涨的概念。就拿过去楼市最火爆的20年来说吧，都没有出现过每年连续7%甚至更高以上的稳定涨幅。 而现在已经没有过去那样的红利了，整个市场的环境都不一样了，不可能再来一轮持续性的高速涨幅。 之所以我们这么笃定，主要是支撑房价普涨的四个底层逻辑，已经全部消失了： 第一，人口增速逆转。 以前房价之所以能够持续上涨，最重要的核心之一就是城镇化高速推进，也就是农村人口持续向城市流入，再加上出生率也比较高，刚性买房需求在那个年代是源源不断的。 那个时候只要你在城市有房子，哪怕是再烂的房子都不用担心没人接盘，因为大把农村人进到城里面需要买房。 但你再看看现在，城镇化率接近67%，已经到尾声了，农村都没有那么多年轻人了，根本就不可能实现又来一轮城镇化率快速推进。 叠加近年来出生率持续下降，比如，2017年出生人口最高峰达到了1700万，但去年的出生人口已经降到了800多万，新生人口数量对比高峰期直接降半，新增的刚性需求也一年比一年少。 所以未来不可能出现需求暴增，没有类似规模的刚需接盘，年年7%以上的普涨没有支撑。 第二，住房存量充足。 过去20年，我们经历了一轮房价快速上涨，同时在建房速度上，也是历史以来最快的一轮。 去各大中小城市看看，遍布都是建好的高楼大厦，甚至连小县城小镇上，原来只是一些矮房子，现在也全是高楼。 不夸张地说，过去超高速的建房，已经让很多城市的二手房库存充足，甚至不少地区已经出现了严重的供大于求。 以前，全国二手房市场挂牌量也就顶多百来万套，可你看看现在，全国市场挂牌量已经超过了700多万套了。 特别是三四线城市很多新区，空置率高的吓人，到晚上点灯率还不到30%，整个片区跟个鬼城一样。 说白了，现在我们已经不缺房子了，没有了稀缺性，价格自然上不去，非但如此，如果世上太多的供给，只会让价格横盘甚至持续的阴跌。这是市场规律，不以个人意志转移。 哪怕用更多工具去刺激，也只能是短期内稳住，想要推动翻倍式的上涨是不可能的。 第三，居民负债已经顶天了 历史以来，中国老百姓应该是全世界最爱存钱的。这个在历史当中都是有记载的。所以以前咱们居民的负债率是特别低的。 但是自从进城可以贷款买房，自从房价一直上涨以后，无数人担心以后买不起，都纷纷借钱买房，甚至不少人觉得房子多就是积累财富，疯狂加杠杆。 而贷款买房，说得更直接一点，其实就是透支未来。那个时候大家认定了房价只涨不跌，预期收入会越来越稳定，越来越可观，所以才敢加杠杆。 可你看看现在，据公开数据显示，城镇住房拥有率高达96%，换句话来说，能进城的都进城了，进城后买得起房的人基本上都买了，而这里面买房的人，绝大多数都是贷款。 就是说大多数的家庭房贷车贷各种负债已经拉满了，普通人已经没有多余的能力去承接高房价了。 特别是这几年大环境不好，很多人都面临着收入下降，甚至不少人陷入优化，即使没有被裁，大家对未来工作及收入的稳定性预期也不高，这种情况下，大家在消费置业上的心态就变得更加保守。 说白了，没有人敢随随便便加杠杆去买房，甚至很多人排队提前还贷，市场的购买力一旦见顶，房价根本就没有动力推动暴涨。 第四，楼市已经告别高周转暴利时代。 以前，房企们疯狂拿地建房卖房，市场热度层层传导，房价越炒越高。你看看最近几年的房企情况，很多头部房企都在缩减规模，谨慎拿地，更别说是那些中小房企。 早在2022年，黄奇帆黄老，就说过了，未来房企规模将减少九成，要知道，我们最高峰时期的房企规模达到了9万多个。 也就是说，整个市场都进入到了稳字当头的磨底阶段，未来翻倍式的上涨甚至暴涨，不具备支撑。 那么，2036年就一点上涨的机会都没有吗？ 并不是，很多地方确实具备了上涨机会，但是不可能普涨两倍到三倍，只能说是个别区域可能出现翻倍的机会。 比如说，一线城市核心地段，配套成熟的优质房源，这种具备了稀缺性高，流动性强，不愁卖的房子，未来价格慢慢的修复，甚至小幅度的翻倍是有可能的。 但绝大多数三四线，远郊、县城，没有配套的超大盘、老旧房，这种能保证不跌、挂出去有人接盘就不错了，别幻想翻倍涨。 就像我老家县城的那个片区，以前有个中学支撑，级别还能扛一扛，后来学校撤并到其他县，年轻人有点体力的都跑去市里打工赚钱，有想法的都去了大城市，剩下全都是老人， 经常出门都看不到几个年轻人，别说卖房了，很
